Zo werkt het

Miss Miyagi heeft Stadsmakersfonds opgericht maar achter beide organisatie gaat een aparte juridische structuur schuil. De drie oprichters van Miss Miyagi zitten ook in het bestuur bij Stadsmakersfonds maar worden daar vervoegd door vier andere bestuurders, waardoor Miss Miyagi er geen overwicht heeft. Bovendien worden bestuurders gekozen door de coöperanten; technisch gezien is het dus mogelijk dat een of meerdere van de Miss Miyagi-vennoten op gegeven moment uit de bestuursfunctie worden ontheven.

Miss Miyagi staat in voor het projectmanagement van de verschillende Stadsmakersfonds-projecten. Daartoe werd een exhaustieve service-level agreement opgesteld. Stadsmakersfonds en Miss Miyagi werken als preferred partners: Stadsmakersfonds kijkt eerst naar Miss Miyagi wanneer er nood is aan een project manager, Miss Miyagi kijkt eerst naar Stadsmakersfonds wanneer er nood is aan financiering. Maar het staat beiden vrij om een partnerschap aan te gaan met andere organisaties.

Het voordeel van Stadsmakersfonds is dat er weinig investeringen nodig zijn in de acquisitiefase, omwille van de opportuniteiten die er zijn dankzij de Miss Miyagi project-funnel. In de opstartfase kan Stadsmakersfonds bovendien gebruik maken van de werknemers van Miss Miyagi (bv. voor administratie, marketing, …).

Miss Miyagi en Stadsmakersfonds zijn als maatschappelijk gedreven ondernemingen voornamelijk actief in de niet-residentiële markt. In dat landschap zijn er, omwille van de complexiteit van het product en businessmodel, weinig concurrenten.

Desondanks (of net daarom) zitten we in de interessante positie om met heel diverse partners samen te werken. We worden zowel door commerciële ontwikkelaars als door sociale organisaties als door verschillende overheden gevraagd om de krachten te bundelen.

Vooraleer we een site verwerven, steken we veel tijd in onderzoek en de-risking. Het is in deze fase dat we nadenken over eventuele subsidielijnen. Maar in het algemeen ontwikkelen we de verschillende scenario’s van onze projecten op zo’n manier dat ze zowel met als zonder subsidies levensvatbaar moeten zijn. Omwille van ons coöperatieve en sociale bedrijfsstructuur, zijn we wel een aantrekkelijke partner om een publiek-private samenwerking mee aan te gaan of om indirecte subsidies te ontvangen - bijvoorbeeld door strategische grondposities aan gunstige voorwaarden te verwerven.

Eerst en vooral is het belangrijk om aan te stippen dat Stadsmakersfonds aandelen bezit van een SPV (special purpose verhicle). Dat wil zeggen dat we die aandelen kunnen verkopen aan andere ontwikkelingspartners of investeerders - zonder dat het project zijn doel of waarde verliest.

Stadsmakersfonds focust op de ontwikkelingsfase en voorziet een (gedeeltelijke) exit in de vijf jaar na oplevering van het project. Als het persoonlijke of financiële rendement groot is voor onze coöperanten in specifieke projecten (denk bijvoorbeeld aan La Confluence), kunnen we overwegen om een bepaald aandeel in die projecten te behouden. Mogelijke exit-strategieën worden de komende verder verfijnd door het bestuur en ultiem afgeklopt door onze coöperanten.

We spenderen meer tijd dan de gemiddelde projectontwikkelaar aan de onderzoeksfase, waarin we inzetten op waardecreatie en partnerschappen. Hierna werken we aan de hand van klassieke mijlpalen zoals het verkrijgen van een bouwvergunning of het ondertekenen van de samenwerking met een aannemer. Bij het behalen van elk van deze mijlpalen kunnen (andere) ontwikkelingspartners in het project stappen. De toegevoegde waarde die het project op die manier - stap voor stap - creëert, vormt het fundament van de waardebepaling van de SPV’s - en ultiem dus ook voor Stadsmakersfonds zelf.

Stadsmakersfonds bezit enerzijds aandelen in de SPV’s, anderzijds verstrekt het leningen aan diezelfde SPV’s. De voornaamste bron van inkomsten (of winst) komt dan ook van intresten (op de leningen) en de verhoogde waarde van aandelen, wanneer er een project voltooid is.

De toegevoegde waarde die we creëren wordt getaxeerd door onafhankelijke schatters en gespreid over de mijlpalen van het project. Die meerwaarde vormt het fundament van de waardebepaling van de SPV’s - en ultiem dus ook voor Stadsmakersfonds zelf.

In een hold scenario - waarbij we er voor kiezen om langere tijd in een project te investeren - worden de inkomsten mogelijks versterkt door de dividenden die een SPV kan opleveren.

Op korte termijn verwachten we geen dividenden, maar de gecreëerde meerwaarde van de projecten wordt jaarlijks verrekend in de de waarde van de aandelen van Stadsmakersfonds.

We mikken op een gemiddelde omzet van 10% procent op het geïnvesteerde kapitaal.

Daarbij moet wel gezegd dat de omzet van Stadsmakersfonds erg afhankelijk is van de transactie van aandelen tijdens of na oplevering. We verwachten onze eerste substantiële winst na 2026.

Het spindiagram toont de criteria waarop we impact willen maken.

Als start-up hebben we nog geen compleet meetinstrument om onze ontwikkelingsdoelen te meten maar binnen ons netwerk van coöperanten bouwen we de kennis en kunde op om hier in de toekomst op te kunnen werken.

Onze eerste, voorlopige, inzichten tonen wel hoge scores binnen bestaande meetsystemen - zowel op projectniveau, als op niveau van Stadsmakersfonds zelf.

Eind 2023 telde Stadsmakekersfonds bijna 150 coöperanten, die in totaal goed zijn voor meer dan 3,6 miljoen euro aan verzameld kapitaal in aandelen.

Tot op heden halen we met Stadsmakersfonds enkel middelen op met aandelen. We zijn er ons van bewust dat deze methode - waarbij geld voor vijf jaar relatief lang “vast” zit - de moeilijkste manier is om investeerders te zoeken. Langs de andere kant weerspiegelt deze manier van werken onze coöperatieve insteek en ons langetermijndenken. We zijn dan ook blij dat we met deze werkwijze reeds zo veel hebben kunnen bereiken.

Op projectniveau worden wel andere financiële producten (zoals achtergestelde leningen) gehanteerd.

Op dit moment kunnen investeerders alleen in Stadsmakersfonds als geheel investeren. De mensen en organisaties die op dit moment wel specifiek in SPV’s investeren, zijn ontwikkelingspartners die een duidelijke bijdrage leveren aan de doelen van die respectievelijke SPV(‘s) waarin ze investeren.

We bekijken sinds 2023 de mogelijkheden om ook als coöperant te kunnen investeren op het niveau van de SPV zelf. Hierdoor neem je als coöperant een rol op als inhoudelijke partner of als impact investeerder in een project.

In de komende maanden zullen we voor twee projecten de bouwfase aanvatten, en tegen eind 2025 zullen vier van de zes Stadsmakersfondsprojecten in bouwfase zijn. Ons doel is daarom om eind 2024 over een kapitaal van minstens 5 miljoen euro te beschikken, en tegen 2026 door te groeien naar 10 miljoen euro. De opgehaalde middelen zijn nodig om de bouwfases volledig te doorlopen, en - ook tegen 2026 - nog vier bijkomende projecten op te starten.

Eind 2023 zitten er 4 concrete projecten in de pijplijn. Het gaat om 4 sites met erfgoedwaarde, van diverse grootte en geografisch sterk gespreid.

De huidige conjunctuur houdt de wereld van vastgoed stevig in z’n greep. Ook wij worden geconfronteerd worden met inflatie, verhoogde intrestvoeten en energiekosten en dat heeft zijn weerslag op het financiële rendement van de verschillende projecten. Gelukkig wordt in onze vastgoedprojecten de waarde niet enkel op financieel rendement bepaald.

De huidige conjunctuur zal bovendien ook voor kansen zorgen. Meer en meer steden zijn op zoek naar publiek-private partnerschappen en ons coöperatief model van ondernemen maakt ons hierin een aantrekkelijke partner. We zien ook dat bepaalde beleidsinitiatieven als de Europese Green Deal gunstig zijn voor Stadsmakersfonds-achtige projecten.

Concluderend kunnen we stellen dat we in strategische locaties en sterke circulaire bouwconcepten investeren; beiden moeten het hoofd kunnen bieden aan inflatie.

Onze overheadkosten houden we beperkt - tot nog toe onder de 4%. Op dit moment investeren we sterk in fondsenwerving en de fundamenten van de organisatie. Zodra we een kapitaal van 5 miljoen euro hebben, zullen de overheadkosten zakken naar zo’n 3%. Zodra we een kapitaal van 10 miljoen euro hebben, zakken de overheadkosten richting 2%.

Wettelijk gezien ligt de limiet van het jaarlijkse financieel rendement op 6% - dat heeft te maken met de erkenning door de Nationale Raad voor de Coöperatie en de voorwaarden die daaraan verbonden zijn. Ons vooropgesteld rendement  van 3% laat ons toe een buffer aan te leggen binnen het fonds dat kan optreden als vliegwiel bij de acquisitie van nieuw maatschappelijk vastgoed en nog meer impact.

Coöperanten die zich bij ons aansloten, hebben getekend voor dit concept en bewaken mee deze opzet van het fonds.

Het principe van “één aandeelhouder, één stem” is een internationaal erkend principe in de wereld van coöperatieven. Het weerspiegelt het idee dat een (grote) financiële inbreng niet de enige waardevolle bijdrage is die een coöperant kan doen. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij enkele “kleinere” coöperanten ambassadeurs zijn voor een specifiek project in hun eigen buurt en op die manier bijdragen aan een lokaal draagvlak en de vergunningsfase van dat project.

We zijn er ons van bewust dat dit een eerder ongewone manier is om met grotere aandeelhouders om te gaan. Dat is meteen ook de reden waarop we in het huidige model een limiet hebben gezet op de totale aandelenwaarde van één aandeelhouder; die ligt op 1.000.000 euro. Wel onderzoeken we de mogelijkheid om andere financiële producten (zoals achtergestelde leningen) te integreren in de tweede helft van 2023, waarbij de geïnvesteerde bedragen hoger kunnen liggen.

We zijn verheugd dat we in het afgelopen jaar 7 investeerders mochten verwelkomen die het fonds ondersteunen met investeringen van tussen de 125.000 en 500.000 euro.

Eerst en vooral investeren we in vastgoed op strategische locaties dat we aan gunstige voorwaarden kunnen verwerven. Vanuit dat oogpunt is het risico dus laag.

De projecten zelf zijn dan weer complex, niet in het minst omdat het over gedeeld gebruik gaat. In ons interventiemodel proberen de investeringen maximaal te de-risken door de expertise van zusterorganisatie Miss Miyagi en de partnerschappen die we per project kunnen opzetten (en de mogelijke subsidies die daaruit kunnen voortvloeien).