Zo werkt het
Stadsmakersfonds werd in december 2020 opgericht en is erkend door de Nationale Raad van Coöperaties (NRC). Als je investeert, word je aandeelhouder (coöperant) van de erkende coöperatieve vennootschap ‘Miss Miyagi Fonds cv’, met als merknaam ‘Stadsmakersfonds’. Het fonds investeert op zijn beurt in diverse projecten. Investeerders worden, als aandeelhouder van Stadsmakersfonds, dus mede-eigenaar van alle projecten waarin kapitaal wordt voorzien.
In ruil voor je investering krijg je een drievoudig rendement: een correct financieel rendement, een persoonlijk en inhoudelijk rendement, én een maatschappelijk rendement.
Hieronder zie je in nét geen twee minuten hoe dat in z'n werk gaat.
De coöperanten
De coöperanten van Stadsmakersfonds zijn burgers, buren, partners, bedrijven en organisaties die geloven in de missie van het fonds en (lokale) projecten een duw in de rug willen geven. Als coöperant krijg je een stem in de algemene vergadering en dankzij de community-werking en de coöperatieve structuur van het fonds verwerf je inzicht én inspraak in de uitbouw van deze bijzondere impact-onderneming. Coöperanten die dat willen, krijgen een actieve rol in verschillende denktanks of als klankbord voor bepaalde projecten.
Een tachtigtal coöperanten stapten in 2021 al als pionier en believer in Stadsmakersfonds en brachten samen een startkapitaal van 1.500.000 euro bijeen.
De investeringen
Stadsmakersfonds investeert het kapitaal van de coöperanten op zijn beurt in uiteenlopende projecten. Als coöperant van het fonds investeer je zo automatisch mee in alle projecten.
De projecten op zich zijn ondergebracht in aparte projectvennootschappen waarin ook andere belangrijke partners (gebruikers, exploitanten, partnerorganisaties, …) aandeelhouder (kunnen) zijn. De projectvennootschap staat in voor de hele ontwikkeling en eventueel ook de verhuur of exploitatie. Afhankelijk van het maatschappelijk doel zal Stadsmakersfonds in elk project voor kortere tijd (ontwikkeling en verkoop) of langere tijd (ontwikkeling en verhuur/exploitatie) betrokken blijven.
Drievoudige meerwaarde
Als coöperant zorg je mee voor maatschappelijke meerwaarde en profiteer je zelf van de persoonlijk inhoudelijke en financiële meerwaarde.
Elk project tracht een eigen maatschappelijke meerwaarde te realiseren in de domeinen waar Stadsmakersfonds en de projectpartners het verschil willen maken. Zo bouwt elke coöperant mee aan een duurzame stad, buurten met meer dynamiek en een warmere samenleving.
Elk project wil voor een persoonlijke en inhoudelijke meerwaarde zorgen voor de partners, gebruikers en bewoners en óók voor de coöperanten. Zo kan je als trotse bezoeker of gepassioneerde gebruiker voordelen in natura krijgen, maar misschien is ook de inspraak, betrokkenheid en de community van gelijkgestemde coöperanten een grote persoonlijke meerwaarde voor jou.
Elk project zorgt voor een financiële meerwaarde die in de vorm van dividenden, intresten op leningen of eventuele meerwaarde bij verkoop van participaties terugvloeit naar Stadsmakersfonds. Dit rendement wordt vertaald in een meerwaarde op de aandelen van elke coöperant en eventueel een dividend. Er wordt gestreefd naar een jaarlijks rendement van 3% op het geïnvesteerd kapitaal.
Meer weten?
Zoek je bepaalde info? Wil je een vraag stellen? Of heb je suggesties? Kom naar een van onze infomomenten of contacteer ons voor een gesprek.
Veelgestelde vragen over het fonds
Wat is de verhouding met Miss Miyagi? Open
Miss Miyagi heeft Stadsmakersfonds opgericht maar achter beide organisatie gaat een aparte juridische structuur schuil. De drie oprichters van Miss Miyagi zitten ook in het bestuur bij Stadsmakersfonds maar worden daar vervoegd door vier andere bestuurders, waardoor Miss Miyagi er geen overwicht heeft. Bovendien worden bestuurders gekozen door de coöperanten; technisch gezien is het dus mogelijk dat een of meerdere van de Miss Miyagi-vennoten op gegeven moment uit de bestuursfunctie worden ontheven.
Miss Miyagi staat in voor het projectmanagement van de verschillende Stadsmakersfonds-projecten. Daartoe werd een exhaustieve service-level agreement opgesteld. Stadsmakersfonds en Miss Miyagi werken als preferred partners: Stadsmakersfonds kijkt eerst naar Miss Miyagi wanneer er nood is aan een project manager, Miss Miyagi kijkt eerst naar Stadsmakersfonds wanneer er nood is aan financiering. Maar het staat beiden vrij om een partnerschap aan te gaan met andere organisaties.
Het voordeel van Stadsmakersfonds is dat er weinig investeringen nodig zijn in de acquisitiefase, omwille van de opportuniteiten die er zijn dankzij de Miss Miyagi project-funnel. In de opstartfase kan Stadsmakersfonds bovendien gebruik maken van de werknemers van Miss Miyagi (bv. voor administratie, marketing, …).
Wie zijn jullie concurrenten? Open
Miss Miyagi en Stadsmakersfonds zijn als maatschappelijk gedreven ondernemingen voornamelijk actief in de niet-residentiële markt. In dat landschap zijn er, omwille van de complexiteit van het product en businessmodel, weinig concurrenten.
Desondanks (of net daarom) zitten we in de interessante positie om met heel diverse partners samen te werken. We worden zowel door commerciële ontwikkelaars als door sociale organisaties als door verschillende overheden gevraagd om de krachten te bundelen.
Zijn jullie afhankelijk van subsidies? Open
Vooraleer we een site verwerven, steken we veel tijd in onderzoek en de-risking. Het is in deze fase dat we nadenken over eventuele subsidielijnen. Maar in het algemeen ontwikkelen we de verschillende scenario’s van onze projecten op zo’n manier dat ze zowel met als zonder subsidies levensvatbaar moeten zijn. Omwille van ons coöperatieve en sociale bedrijfsstructuur, zijn we wel een aantrekkelijke partner om een publiek-private samenwerking mee aan te gaan of om indirecte subsidies te ontvangen - bijvoorbeeld door strategische grondposities aan gunstige voorwaarden te verwerven.
Hoe ziet jullie exit-scenario eruit? Open
Eerst en vooral is het belangrijk om aan te stippen dat Stadsmakersfonds aandelen bezit van een SPV (special purpose verhicle). Dat wil zeggen dat we die aandelen kunnen verkopen aan andere ontwikkelingspartners of investeerders - zonder dat het project zijn doel of waarde verliest.
Stadsmakersfonds focust op de ontwikkelingsfase en voorziet een (gedeeltelijke) exit in de vijf jaar na oplevering van het project. Als het persoonlijke of financiële rendement groot is voor onze coöperanten in specifieke projecten (denk bijvoorbeeld aan La Confluence), kunnen we overwegen om een bepaald aandeel in die projecten te behouden. Mogelijke exit-strategieën worden de komende verder verfijnd door het bestuur en ultiem afgeklopt door onze coöperanten.
Hoe ziet jullie interventiemodel er precies uit? Open
We spenderen meer tijd dan de gemiddelde projectontwikkelaar aan de onderzoeksfase, waarin we inzetten op waardecreatie en partnerschappen. Hierna werken we aan de hand van klassieke mijlpalen zoals het verkrijgen van een bouwvergunning of het ondertekenen van de samenwerking met een aannemer. Bij het behalen van elk van deze mijlpalen kunnen (andere) ontwikkelingspartners in het project stappen. De toegevoegde waarde die het project op die manier - stap voor stap - creëert, vormt het fundament van de waardebepaling van de SPV’s - en ultiem dus ook voor Stadsmakersfonds zelf.
Hoe maken jullie winst? Hoe waardeer je Stadsmakersfonds? Open
Stadsmakersfonds bezit enerzijds aandelen in de SPV’s, anderzijds verstrekt het leningen aan diezelfde SPV’s. De voornaamste bron van inkomsten (of winst) komt dan ook van intresten (op de leningen) en de verhoogde waarde van aandelen, wanneer er een project voltooid is.
De toegevoegde waarde die we creëren wordt getaxeerd door onafhankelijke schatters en gespreid over de mijlpalen van het project. Die meerwaarde vormt het fundament van de waardebepaling van de SPV’s - en ultiem dus ook voor Stadsmakersfonds zelf.
In een hold scenario - waarbij we er voor kiezen om langere tijd in een project te investeren - worden de inkomsten mogelijks versterkt door de dividenden die een SPV kan opleveren.
Zullen wij, als coöperant, een dividend krijgen? Open
Op korte termijn verwachten we geen dividenden, maar de gecreëerde meerwaarde van de projecten wordt jaarlijks verrekend in de de waarde van de aandelen van Stadsmakersfonds.
Wat is jullie verwachte omzet over 3 jaar? Open
We mikken op een gemiddelde omzet van 10% procent op het geïnvesteerde kapitaal.
Daarbij moet wel gezegd dat de omzet van Stadsmakersfonds erg afhankelijk is van de transactie van aandelen tijdens of na oplevering. We verwachten onze eerste substantiële winst na 2026.
Hoe meten jullie “impact”? Open
Het spindiagram toont de criteria waarop we impact willen maken.
Als start-up hebben we nog geen compleet meetinstrument om onze ontwikkelingsdoelen te meten maar binnen ons netwerk van coöperanten bouwen we de kennis en kunde op om hier in de toekomst op te kunnen werken.
Onze eerste, voorlopige, inzichten tonen wel hoge scores binnen bestaande meetsystemen - zowel op projectniveau, als op niveau van Stadsmakersfonds zelf.
Hoeveel investeerders trokken jullie al aan? Open
Eind 2023 telde Stadsmakekersfonds bijna 150 coöperanten, die in totaal goed zijn voor meer dan 3,6 miljoen euro aan verzameld kapitaal in aandelen.
Halen jullie enkel middelen op aan de hand van aandelen, of ook via achtergestelde leningen? Open
Tot op heden halen we met Stadsmakersfonds enkel middelen op met aandelen. We zijn er ons van bewust dat deze methode - waarbij geld voor vijf jaar relatief lang “vast” zit - de moeilijkste manier is om investeerders te zoeken. Langs de andere kant weerspiegelt deze manier van werken onze coöperatieve insteek en ons langetermijndenken. We zijn dan ook blij dat we met deze werkwijze reeds zo veel hebben kunnen bereiken.
Op projectniveau worden wel andere financiële producten (zoals achtergestelde leningen) gehanteerd.
Kunnen coöperanten ook in aparte SPV’s investeren? Open
Op dit moment kunnen investeerders alleen in Stadsmakersfonds als geheel investeren. De mensen en organisaties die op dit moment wel specifiek in SPV’s investeren, zijn ontwikkelingspartners die een duidelijke bijdrage leveren aan de doelen van die respectievelijke SPV(‘s) waarin ze investeren.
We bekijken sinds 2023 de mogelijkheden om ook als coöperant te kunnen investeren op het niveau van de SPV zelf. Hierdoor neem je als coöperant een rol op als inhoudelijke partner of als impact investeerder in een project.
Waarom hebben jullie op dit moment bijkomende middelen nodig? Open
In de komende maanden zullen we voor twee projecten de bouwfase aanvatten, en tegen eind 2025 zullen vier van de zes Stadsmakersfondsprojecten in bouwfase zijn. Ons doel is daarom om eind 2024 over een kapitaal van minstens 5 miljoen euro te beschikken, en tegen 2026 door te groeien naar 10 miljoen euro. De opgehaalde middelen zijn nodig om de bouwfases volledig te doorlopen, en - ook tegen 2026 - nog vier bijkomende projecten op te starten.
Welke mogelijke toekomstige projecten zitten er nog in de pijplijn? Open
Eind 2023 zitten er 4 concrete projecten in de pijplijn. Het gaat om 4 sites met erfgoedwaarde, van diverse grootte en geografisch sterk gespreid.
Hoe worden jullie geïmpacteerd door de crisis (inflatie, energie, intrest)? Open
De huidige conjunctuur houdt de wereld van vastgoed stevig in z’n greep. Ook wij worden geconfronteerd worden met inflatie, verhoogde intrestvoeten en energiekosten en dat heeft zijn weerslag op het financiële rendement van de verschillende projecten. Gelukkig wordt in onze vastgoedprojecten de waarde niet enkel op financieel rendement bepaald.
De huidige conjunctuur zal bovendien ook voor kansen zorgen. Meer en meer steden zijn op zoek naar publiek-private partnerschappen en ons coöperatief model van ondernemen maakt ons hierin een aantrekkelijke partner. We zien ook dat bepaalde beleidsinitiatieven als de Europese Green Deal gunstig zijn voor Stadsmakersfonds-achtige projecten.
Concluderend kunnen we stellen dat we in strategische locaties en sterke circulaire bouwconcepten investeren; beiden moeten het hoofd kunnen bieden aan inflatie.
Waarom zijn de overheadkosten zo hoog? Open
Onze overheadkosten houden we beperkt - tot nog toe onder de 4%. Op dit moment investeren we sterk in fondsenwerving en de fundamenten van de organisatie. Zodra we een kapitaal van 5 miljoen euro hebben, zullen de overheadkosten zakken naar zo’n 3%. Zodra we een kapitaal van 10 miljoen euro hebben, zakken de overheadkosten richting 2%.
Waarom ligt het financieel rendement maar op 3%? Kan het mogelijks hoger uitkomen? Open
Wettelijk gezien ligt de limiet van het jaarlijkse financieel rendement op 6% - dat heeft te maken met de erkenning door de Nationale Raad voor de Coöperatie en de voorwaarden die daaraan verbonden zijn. Ons vooropgesteld rendement van 3% laat ons toe een buffer aan te leggen binnen het fonds dat kan optreden als vliegwiel bij de acquisitie van nieuw maatschappelijk vastgoed en nog meer impact.
Coöperanten die zich bij ons aansloten, hebben getekend voor dit concept en bewaken mee deze opzet van het fonds.
Waarom krijgen grote investeerders ook maar 1 stem? Open
Het principe van “één aandeelhouder, één stem” is een internationaal erkend principe in de wereld van coöperatieven. Het weerspiegelt het idee dat een (grote) financiële inbreng niet de enige waardevolle bijdrage is die een coöperant kan doen. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij enkele “kleinere” coöperanten ambassadeurs zijn voor een specifiek project in hun eigen buurt en op die manier bijdragen aan een lokaal draagvlak en de vergunningsfase van dat project.
We zijn er ons van bewust dat dit een eerder ongewone manier is om met grotere aandeelhouders om te gaan. Dat is meteen ook de reden waarop we in het huidige model een limiet hebben gezet op de totale aandelenwaarde van één aandeelhouder; die ligt op 1.000.000 euro. Wel onderzoeken we de mogelijkheid om andere financiële producten (zoals achtergestelde leningen) te integreren in de tweede helft van 2023, waarbij de geïnvesteerde bedragen hoger kunnen liggen.
We zijn verheugd dat we in het afgelopen jaar 7 investeerders mochten verwelkomen die het fonds ondersteunen met investeringen van tussen de 125.000 en 500.000 euro.
Is dit een investering waar veel risico’s aan verbonden zijn? Hebben jullie bijvoorbeeld al voor elk project bouwvergunningen? Open
Eerst en vooral investeren we in vastgoed op strategische locaties dat we aan gunstige voorwaarden kunnen verwerven. Vanuit dat oogpunt is het risico dus laag.
De projecten zelf zijn dan weer complex, niet in het minst omdat het over gedeeld gebruik gaat. In ons interventiemodel proberen de investeringen maximaal te de-risken door de expertise van zusterorganisatie Miss Miyagi en de partnerschappen die we per project kunnen opzetten (en de mogelijke subsidies die daaruit kunnen voortvloeien).